Eksmisja najemcy - krok po kroku

Niewątpliwie eksmisja najemcy lokalu mieszkalnego to rzecz, której każdy wynajmujący chciałby uniknąć. Niestety może się zdarzyć tak, że wynajmujący zostanie postawiony przez najemcę bez wyjścia. Najczęściej będzie to dotyczyć sytuacji, kiedy najemca przestał płacić czynsz lub systematycznie niszczy powierzony mu lokal. Nieco rzadziej zdarzają się sytuację, gdy najemca bez zgody właściciela podnajmuje lokal obcej osobie.

Wszystkie te sytuacje mają wspólny mianownik – mogą narazić wynajmującego na straty finansowej oraz znaczny stres. Na szczęście prawna ochrona lokatorów ma swoje granice i wynajmujący nie jest całkowicie pozbawiony instrumentów prawnych służących obronie jego praw. Takim instrumentem jest przede wszystkim eksmisja najemcy. W tym wpisie przedstawię Państwu najistotniejsze informacje dotyczące procedury przeprowadzania eksmisji.

Podstawy wypowiedzenia umowy najmu

Pierwszym etapem eksmisji jest zawsze wypowiedzenie umowy najmu. Warto zwrócić uwagę, że wbrew powszechnemu mniemaniu wynajmujący nie ma w tym zakresie pełnej dowolności. Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziana tylko w ściśle określonych przypadkach. Kwestię tą reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ustawa wskazuje, że umowę można wypowiedzieć, m. in. jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty,
3. wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Warto zauważyć, że w większości przypadków wypowiedzenie powinno być poprzedzone pisemnym wezwaniem lokatora do prawidłowego wykonywania umowy najmu. Dopiero brak reakcji na takie wezwanie będzie podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Tak będzie m. in. w przypadku zaległości w czynszu. W takiej sytuacji wynajmujący powinien wpierw wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin do spłaty zaległości.

Jak złożyć wypowiedzenie?

Skuteczne złożenie wypowiedzenia wymaga dochowania formalności. Po pierwsze, wypowiedzenie składa się nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Należy przy tym pamiętać, że powyższy termin zaczyna biec dopiero z chwilą dojścia oświadczenia do jego adresata, tj. w praktyce doręczenia najemcy wypowiedzenia.

Przykład:

15 czerwca 2021 r. wynajmujący wysłał listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru wypowiedzenie z zachowaniem ustawowych terminów. 23 czerwca 2021 r. najemca odebrał przesyłkę z wypowiedzeniem. Umowa zostanie rozwiązana 31 lipca 2021 r.

Po drugie, wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. W wypowiedzeniu należy także wskazać przyczynę jego złożenia. Może to być np. brak płatności czynszu za cztery miesiące. Co istotne, brak dochowania formy pisemnej będzie skutkować nieskutecznym złożeniem wypowiedzenia. Z praktycznych względów zaleca się złożyć wypowiedzenie listownie za zwrotnym potwierdzeniem odbioru ewentualnie osobiście za pisemnym pokwitowaniem przez najemcę odbioru. W tym drugim przypadku warto także pamiętać o wskazaniu na pokwitowaniu daty odbioru wypowiedzenia.

Eksmisja – pozew

Kolejnym etapem jest złożenie pozwu o eksmisję. Pozew, jako pismo inicjujące sprawę, podlega określonym wymogom formalnym. Wymogi te powinny być dochowane celem skutecznego wszczęcia, a później rozpatrzenia sprawy. Przede wszystkim należy pamiętać o właściwym oznaczeniu sądu, którym w tym wypadku będzie sąd właściwy dla miejsca zamieszkania pozwanego najemcy. W praktyce będzie to zazwyczaj sąd właściwym dla miejsca położenia wynajmowanego lokalu. W tym miejscu warto podkreślić, że nawet jeżeli umowa była zawierana tylko z jedną osobą, to sam pozew należy złożyć nie tylko przeciwko najemcy, ale również przeciwko pozostałym niechcianym lokatorom.

Przykład:

Właściciel zawarł umowę najmu z P. Kowalską. Z uwagi na znaczne zaległości w płatnościach czynszu wynajmujący wypowiedział umowę najmu. P. Kowalska mieszka w lokalu wraz z synem i córką. Pozew o eksmisję powinien być zatem złożony przeciwko wszystkim lokatorom.

Składając pozew o eksmisję trzeba też pamiętać o uiszczeniu opłaty sądowej. W tym przypadku ma ona charakter opłaty stałej i wynosi 200 zł.

Eksmisja komornicza

Ostatnim etapem będzie już stricte rozumiana eksmisja. Jeżeli lokatorzy nie zastosują się dobrowolnie do wyroku sądowego jej przeprowadzenie trzeba będzie powierzyć komornikowi sądowemu. W tym celu koniecznym jest złożenie wniosku o wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji. Z praktycznych względów najlepiej jest skierować wniosek egzekucyjny do komornika, w którego rewirze znajduje się opróżniany lokal. Niewątpliwie pozwoli to przyspieszyć termin wykonania czynności terenowych przez komornika, w tym w szczególności opróżnienia lokalu.

Jeżeli właściciel żądał w pozwie zwrotu kosztów procesu, to formułując wniosek egzekucyjny warto pamiętać o wszczęciu egzekucji również i w tym zakresie. Komornik podejmie wtedy również działania zmierzające do wyegzekwowania należnych właścicielowi kosztów procesu i egzekucji.

Wniosek egzekucyjny o opróżnienie lokalu podlega opłacie stałej w wysokości 1.500,00 zł.

Wnioski

Eksmisja najemcy to skomplikowana procedura. Przy jej przeprowadzaniu nie warto iść na skróty, może to bowiem tylko skomplikować prawną sytuację wynajmującego i niepotrzebnie wydłużyć eksmisję niechcianych lokatorów. Warto też pamiętać, że skomplikowany charakter procedury wynika z mieszkalnego charakteru najmu. W przypadku najmu lokali użytkowych przepisy w zakresie wypowiadania umowy i eksmisji są dużo mnie rygorystyczne.

Jestem w stanie udzielić Państwu niezbędnego wsparcia przy eksmisji niechcianego najemcy zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym. Osoby zainteresowane usługami kancelarii zachęcam do kontaktu poprzez poniżej zamieszczony formularz elektroniczny. Istnieje również możliwość umówienia konsultacji telefonicznych, za pośrednictwem komunikatorów Microsoft Teams i Zoom oraz osobiście. Dane kontaktowe znajdą Państwo w zakładce “Kontakt” oraz w stopce strony internetowej.