Umowa dzierżawy

Umowa dzierżawy to umowa, w ramach której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. W Polsce umowa dzierżawy jest stosunkowo często spotykana na terenach wiejskich. Przedmiotem umowy są bowiem najczęściej nieruchomości rolne.

Przedmiot dzierżawy i czas jej trwania

Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być m. in.: nieruchomości rolne, rzeczy materialne oraz prawa. Umowa dzierżawy może zostać zawarty na czas nieokreślony albo na czas określony wynoszący maksymalnie 30 lat.

Dzierżawa a najem

Umowa dzierżawy jest dość często mylona z umową najmu. Choć obie umowy zdają się być podobne, to istnieje między nimi istotna różnica. Różnica ta polega na tym, że w ramach umowy dzierżawy rzecz jest oddawana nie tylko do używania, ale również do pobierania pożytków. Przez pobieranie pożytków należy rozumieć między innymi zbieranie plonów z pola, czy też odłów ryb z dzierżawionego jeziora.

Umowa dzierżawy – forma

Co do zasady strony mogą zawrzeć umowę dzierżawy w dowolnej formie, w tym ustnej. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki. W przypadku dzierżawy nieruchomości trwającej dłużej niż rok umowa winna mieć formę pisemną.

Warto też pamiętać, że brak wymogu dochowania formy nie oznacza, że zawarcie umowy dzierżawy w formie ustnej jest dobrym pomysłem. Zachowanie odpowiedniej formy stanowi samo w sobie zabezpieczenie transakcji. W razie sporu dochowanie odpowiedniej formy (np. pisemnej lub dokumentowej) może mieć bowiem istotne znaczenie dowodowe.

Umowa dzierżawy – co powinna zawierać?

Umowa dzierżawy powinna określać m. in.:

• przedmiot dzierżawy i jego stan,
• wysokość czynszu dzierżawnego oraz sposób i termin jego uiszczania,
• okres obowiązywania umowy,
• obowiązki dzierżawcy,
• obowiązki wydzierżawiającego,
• zakres niezbędnych napraw obciążających dzierżawcę,
• sposób rozliczenia z tytułu zasiewów,
• przyczyny i warunki wypowiedzenia umowy,

Z praktyki wynika, że raz podpisaną umowę wcale nie jest łatwo zmienić. Wymaga to bowiem zgody obu stron, które mają sprzeczne interesy. Strony winny zatem zadbać o staranne przygotowanie zapisów umowy.

Czynsz dzierżawny

Umowa dzierżawy jest umową odpłatną. Dzierżawca winien uiszczać czynsz dzierżawny w terminach i wysokości określonych w umowie. Czynsz może być płacony nie tylko w pieniądzu, ale również w innego rodzaju świadczeniach. Dopuszczalne jest zatem ustalenie, że czynsz dzierżawnym będzie część plonów z dzierżawionego pola lub też, że w ramach czynszu dzierżawca wykona na rzecz wydzierżawiającego określone usługi. Strony mogą również uregulować w umowie kwestie związane z ponoszeniem kosztów opłat i podatków.

Należy jednak pamiętać, że brak określenia czynszu będzie skutkować zawarciem umowy innej niż dzierżawa. Może to się wiązać z negatywnymi skutkami prawnymi.

Umowa dzierżawy a księgi wieczyste

Warto pamiętać, że każda ze stron umowy dzierżawy nieruchomości może ją ujawnić w księdze wieczystej. Takie rozwiązanie może być szczególnie atrakcyjne dla dzierżawcy, który chce zabezpieczyć swoje prawo używania i pobierania pożytków z nieruchomości.

Pomoc kancelarii

Kancelaria Radcy Prawnego pomaga klientom w sporządzaniu oraz opiniowaniu umów dzierżawy. Radca prawny Maciej Mierecki oferuje w szczególności:

• przygotowanie projektu umowy,
• negocjowanie zapisów umowy,
• opiniowanie umowy,
• reprezentację w sporach wynikających z umowy dzierżawy.

Osoby zainteresowane usługami kancelarii zachęcam do kontaktu telefonicznego lub poprzez formularz elektroniczny. Istnieje możliwość umówienia konsultacji telefonicznych, za pośrednictwem komunikatorów Microsoft Teams i Skype oraz spotkania osobistego. Dane kontaktowe oraz formularz elektroniczny znajdą Państwo w zakładce “Kontakt”.